離婚とマンションの財産分与｜名義変更？売却？夫名義で住み続ける？

離婚する場合には、夫婦が同居中に取得した財産を分与することになります。

財産分与の対象は預貯金や有価証券だけでなく、マンションのような不動産も含まれます。

しかし、マンションは、現預金とは異なり、単純に分けることができません。分け方によっては、リスクが生じる場合もあります。

そこで、今回は、離婚時にマンションの財産分与をする場合のポイントや注意点、住み続ける場合、ローンが残ってる場合、夫名義のマンションの名義変更、売却などについて解説します。

1.　離婚時にマンションを財産分与する方法

離婚時にマンションを財産分与する方法には、主に以下の4つがあります。

1-1. 売却して現金化する

マンションを売却して、住宅ローンの残金を控除した金額を夫婦で分けるという方法があります。
オーバーローンになっていなければ、他の方法に比べて、その後に面倒な問題が生じにくい方法といえます。

1-2. 名義変更せずに名義人が住み続ける

• マンションは売却しない。名義変更もしない。
• 現在、名義を持っている当事者が、そのままローンを払い続けて住み続ける

という方法もあります。

この場合、マンションの評価額から残ローンを差し引いた残金の一定割合（原則は2分の1）の金額を、相手に分与するのが原則的な方法となります。

オーバーローンの場合には、マンションの価値はないということになるので、分与するものは生じません。

1-3. 名義変更して相手方が居住する

• マンションは売却しない
• 名義を相手方に変更して、相手方が居住する

という方法もあります。

ただし、相手方の収入が低い場合には、名義変更をするのが難しくなります。

＊名義変更については、3-1で詳しく解説します。

1-4. 名義変更せずに相手方が住み続ける

マンションの名義変更せずに、相手方がそのまま住み続けるという方法もあります。

夫名義のマンションに、離婚後、妻と子が居住するようなケースでは、この方法が選択される場合が比較的多く見受けられます。

この場合、マンション名義人と居住する配偶者との間で賃貸借契約を結び、ローン相当額の家賃を支払うことにする場合も少なくありません。

また、マンションに居住する配偶者の収入が少ない場合には、家賃の支払いをなくし、その分他の財産の分与を少なくする、あるいは分与をしないといった方法を選択する場合もあります。

2. マンションの財産分与にあたり確認すべきこと

2-1.　マンションの名義人は誰か

マンションの財産分与をするにあたっては、まず、名義人が誰かを確認することが必要です。

全て一方当事者の名義になっているかと思いきや、他方との共有名義になっている場合もあります。

共有名義になっている場合、売却せずにマンション自体を分与対象にすると、持分の移転という形になります。

2-2.　マンションの評価額

離婚しようとしている時点で、マンションの価格がどれくらいなのかを確認する必要があります。

近隣の「不動産屋数件に査定」をしてもらい、その平均額を出す方法が一般的です。この方法によれば、ほとんどの場合、費用はかかりません。

厳密にやる場合には不動産鑑定士に依頼することになりますが、多額の費用がかかるため、その費用をどのように負担するかについて、別の争いが起こることもあります。

2-3.　住宅ローンの残債務等

離婚時点での住宅ローンの残債務の金額も確認が必要です。マンションを売却した場合に債務が残るのか、売却益が出るのかで、財産分与の方法が変わる可能性があるからです。

住宅ローンの残債務は、定期的にローンを組んでいる金融機関から送付される返済予定表などを見ればわかります。

残債務と同時に、連帯保証人が誰かも確認しておきましょう。婚姻後に購入している場合には、相手方配偶者が連帯保証人であることも少なくありません。

2-4.　財産分与の対象とならない部分がないか

夫婦が居住していたマンションだからといって、必ずしもその評価額全額が財産分与の対象になるとは限りません。主に以下のケースに注意が必要です。

2-4-1.　婚姻前にマンションを購入している場合

婚姻前にマンションを購入している場合でも、購入後に夫婦が居住していれば、夫婦の共有財産として、財産分与の対象となります。

ただし、財産分与の対象となるのは、婚姻後の期間の部分に限られるので、マンションの評価額をその分減じて計算することとなります

（計算式については、いくつかの考え方があります）。

2-4-2. マンション購入資金が特有財産の場合

マンションの購入資金の一部又は全部が、以下の場合、マンション評価額の一定割合又は全部について、財産分与の対象外となります。

• 名義人の婚姻前の預貯金や、親その他の親族から名義人に対して贈与された金員だった場合

ですので、購入資金の出資を誰がどのくらいしていたかを確認する必要があります。

3. マンションの財産分与の注意点

以上を前提として、マンションの財産分与の注意点を以下に解説します。

3-1.　名義変更する場合の住宅ローンの支払い

名義変更には以下の2つの方法があります。

• ア　住宅ローンの名義を変更する場合
• イ　相手方が別の金融機関から残ローン金額を借り、住宅ローンを一括返済して名義を変更し、他の金融機関からの借り入れを返済していく場合（いわゆる「借り換え」）

アの方法は、住宅ローンを組んでいる金融機関の承諾が必要ですが、承諾してもらえない場合も少なくありません。

イの方法も、相手方に一定の収入がないとできない方法です。

夫名義のマンションを妻名義に変更したい場合で、妻が専業主婦や年収が低いパート勤務しかしていないようなケースでは、いずれの方法を採ることも難しいといわざるを得ません。

3-2. 名義変更しない場合にトラブルが生じるリスク

マンションの財産分与方法として、名義変更せずに相手方が居住する方法を1-4で紹介しましたが、この場合、後日以下のようなトラブルが生じることがあります。

まず、名義人と相手方の間で賃貸借契約を結んだ後、相手方が名義人に対して家賃を払わなくなるケースがあります。

このような場合でも、名義人が住宅ローン債務を負っていることに変わりはなく、支払をしなくてはいけません。

相手方が家賃を払い続けることができなくなった場合には、賃貸借契約を解除して退去してもらわざるを得ません。

また、名義人が住宅ローンを滞納するケースもあります。住宅ローンの滞納が続けば、マンションは強制執行の対象となり、差し押さえられて競売にかけられる可能性があります。そうなると、マンションに居住している相手方は退去せざるを得なくなります。

3-3.　配偶者を連帯保証人から外すことは難しい

先にも解説したとおり、婚姻時にマンションを購入して住宅ローンを組むと、配偶者が連帯保証人になることも少なくありません。

一度連帯保証してしまうと、金融機関の承諾がない限り、連帯保証人から外れることができなくなってしまいます。また、金融機関の承諾を得ることは容易ではありません。

配偶者が連帯保証人のまま離婚して、後日、名義人が住宅ローンを滞納したために請求を受けるということもあります。

このようなリスクも考えて、マンションの財産分与方法を検討することが必要です。

4.　マンションの名義を変更する方法

3-1で解説したとおり、マンションの財産分与方法として名義を変更する方法もあります。このパートでは、実際に、どのような方法で名義を変更するのか解説します。

4-1.　協議離婚の場合

協議離婚により、マンションの名義を変更する場合には、マンションを分与する当事者（登記義務者）とマンションの分与を受ける当事者（登記権利者）が共同で登記申請する必要がります。

ですが、離婚する場合は、夫婦の関係が破綻していることがほとんどなので、円滑に共同申請ができない可能性もあります。

そのようなときには、弁護士に代理人を依頼するのが適切です。

4-2.　調停離婚・裁判離婚の場合

調停離婚や裁判離婚の場合には、財産分与を受ける当事者（登記権利者）が単独で登記申請をして名義変更することが可能です。

5.　まとめ

マンションの財産分与は、当事者が望む方法が必ずしも簡便で適切とは限らず、後日トラブルを発生させるリスクが生じる場合もあります。

そのため、住宅ローンの残額や評価額、家族の状況などを踏まえて、慎重に分与方法を検討することが必要です。

検討するにあたっては、専門家である弁護士にご相談ください。離婚問題に詳しい弁護士であれば、適切な財産分与方法についてアドバイスをすることが可能です。どうぞご検討ください。